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农村土地交易市场价格分析报告
——该主题已有 1372 次浏览  发布时间:2015-12-8 17:15:50
 

一、土地分布情况

玉林市地处桂东南丘陵台地,境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错,尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积的17.4%,丘陵占49.4%,山地占33%。耕地面积约18.786万公顷,林地面积约78.1万公顷,水域面积约1.533万公顷。林地资源较丰富的区域是博白县、北流市、容县,水域资源较丰富的区域是博白县、北流市、陆川县,耕地资源较丰富的区域是博白县、北流市、兴业县。

表格1:玉林市农村土地分布情况(单位:万亩)

序号

区域

耕地

林地

水域滩涂

小计

1

玉州

9.0

13.6

1.7

24.2

2

福绵

23.5

64.4

1.5

89.3

3

陆川

39.9

135.9

4.5

180.3

4

博白

85.9

366.9

7.0

459.8

5

北流

44.2

225.9

4.0

274.1

6

容县

32.2

228.0

1.7

261.9

7

玉东

3.5

8.5

0.6

12.6

8

兴业

43.6

128.4

2.0

173.9

9

合计

281.8

1171.5

23.0

1476.2

   二、市场价格情况

截止目前玉林市农村产权交易中心完成交易鉴证的农村土地面积50260亩,其中林地20694.68亩,耕地27836亩,水域1726.82亩,总涉及土地流转金额11.47亿元,土地区域涉及46镇。从中心掌握的土地交易数据来看,2015年各县市区的农村土地流转价格均普遍上涨,土地流转的均价相比2014年上涨37.52%,其中林地流转均价增长了0.67%,耕地流转均价增长了66%

表格2:2013-2015年各类土地流转均价对比(单位:元/亩)

年份

耕地

林地

水域/滩涂

2013

757

79

359

2014

965

80

447

2015

1049

82.1

447

12013-2015年各类土地流转均价趋势图(单位:元/亩)

三、影响市场价格的因素

各个县市区的土地流转价格存在不同程度的差异。

表格3:2013-2015年各县市区各类土地流转价格均值(单位:元/

县市区

耕地流转均价

林地流转均价

水域/滩涂流转均价

2013

2014

2015

2013

2014

2015

2013

2014

2015

玉州

799

972

1010

100

100

262

915

915

915

玉东

800

1887

1871

74

74

76

——

1892

1892

容县

186

265

543

77

84

93

——

566

566

兴业

600

600

1372

49

49

49

——

——

陆川

195

567

597

100

105

83

603

498

498

福绵

758

756

756

42

42

42

411

265

265

博白

——

——

942

32

32

32

——

——

——

北流

1301

1084

1021

245

243

241

95

154

154

2:2015年玉林市各县市区土地流转均价

土地流转价格的差异通常是由土地的类型、区位条件、政策等多种因素造成的。

(一)土地类型。从耕地、林地、水域滩涂的流转价格对比情况来看,耕地相比其他土地要平整,易于管理,一年可多期收获经济作物,所以价格较高;而林地的流转价格相比水域和耕地要偏低,是由于林木的生产周期和投资回报周期较其他农作物要长,山林交通运输条件不便导致的。

(二)区位条件。同类土地的流转价格出现也差异,主要是受到区位条件影响。土壤肥沃、水利设施齐全、交通便利、光照良好、村内可雇佣劳动力充足的土地流转价格相对要高。

(三)政府政策近年来,玉林市大力发展农业经济,在各个县市区均设立了农业示范区,对规模化经营的农业企业给予一定的优惠政策,刺激了农业经营主体用地需求的增加,因此农业示范区的土地流转价格会比其他地区要高。此外,为了提高农村集体经济成员组织连片流转土地的积极性,从战略全局把握部分农业示范区的建设规划,国有土地收储公司会策略性地提高支付给农户的租金。从表格3我们可以看出,玉东新区的耕地流转价格从2013年的800元左右,大幅攀升到了2014/2015年的1800左右,正是由于我市重点打造的五彩田园农业示范区项目落户玉东新区所导致的。

图表2:玉林市农业示范园区项目(单位:个)

玉州区

玉东

新区

福绵区

容县

兴业

博白

北流

陆川

农业示范园区

9

1

10

14

13

17

21

15

(四)农户的自发性。分田到户政策让农户们享有了自主决定土地流转方式与流转价格的权利。出于对土地使用方面的担心,农户更愿意将土地出租给他们了解信任的人,更希望土地使用者发展他们认可的农业项目。以种植速生桉为例,目前农户普遍认为种植速生桉会对土壤和水资源造成长久性的破坏,因此即便开出的价格再高,很多农户还是不愿意将土地出租用于速生桉种植。再以种植甘蔗为例,同等区位条件下,种植一般经济作物的土地流转价格在每年每亩1000元左右,而种植甘蔗的土地流转价格则攀升到每年每亩1600元左右。主要原因是甘蔗收割后土地复原的成本很高,且土地流转的期限较短,农户担心承租方在种植过程中施用过量化肥导致土壤受损,或是在甘蔗收割完成后,土地使用或者不对耕地进行复原。

(五)国家粮收购价格。为了避免通货膨胀造成的损失,农户更愿意将土地流转价格与国家粮食收购价格相挂钩。例如茂林镇下辖的几个村,农户在与承租方的合同约定中,并没有按照惯例确定拟流转土地每亩每年的应付租金,而是以当年公布的国家收购价折算租金的方式支付。

(六)价格指导。玉林市农村产权交易中心大胆创新,积极探索,设计了玉林市农村产权交易价格指数,在全国农村产权交易市场上尚属首创,旨在发挥交易中心的价格发现、价格指引功能,提升农村生产要素资源配置效率,为深化农村产权改革、完善三农政策法规提供现实参考。此外,我中心在主网站增设农村产权价格指导子版块,在固定时段对全市主要农村产权的平均成交价格、面积、交易总额等数据以列表和走势图进行动态显示,直观简单地展示各类产权交易的发展走势,便于涉农用户把握大市场的风向。

 

 
 
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